任何行业都有自己固有的规律，这就促生了多种经济周期的存在，短期的农业周期是 1 年，这在我们讲到农产品价格的时候提过；中短期的是工商业部门的存货调整周期，2～4 年左右；中长波的设备投资周期，又称朱格拉周期，是生产设备和基础设施的投资周期，6～11 年左右；而房地产建设周期，又称库兹涅茨周期，比这些活动都长。
1930 年，美国经济学家库兹涅茨（S·Kuznets）提出了存在一种与房屋建筑相关的经济周期，这种周期平均长度为 18 年。具体到建筑周期的特点，因为满足居民住房需求是一个长期过程，可一旦居者有其屋后，建筑业需求将突然消失，故而向上趋势形成时会延续十多年之久，向下趋势形成时会迅速下滑，下滑到非常低的水平之后，又会反弹到一个较低的水平徘徊很多年。
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库兹涅茨（S·Kuznets）
库兹涅茨周期决定了房地产市场的大方向，而房地产市场是市值最大的资产市场，财富效应最大，因此房地产周期被称为经济周期之母。通常经济危机只在两种情况下发生，一种是国际收支大幅逆差，导致外债危机；一种是房地产市场大幅下跌，导致银行不良利率飙升，银行惜贷，引起经济大幅收缩。所以一般来说，只要国际收支不出问题，房地产市场也就会不出问题，一国经济就不会出大的危机。因此，库兹涅茨周期是宏观调控部门比较重视的经济周期，其对经济金融稳定有着极大的影响。
研究房地产周期的经济学家很多。1933 年，霍默·霍伊特出版了《百年来芝加哥地区土地价值》一书，开启房地产周期领域研究先河，并首先发现了长度为 18 年的地价周期。之后不少学者对 18 年房地产周期进行了更多的研究和分析，英国经济学家弗雷德·哈里森的「18 年周期」模型，可谓这方面的集大成者。
哈里森研究了 200 多年来主要是英国和美国的经济和房地产史，曾准确预见了 1992 年英国房地产的崩溃及 2007 年美国房地产的崩盘。他认为工业革命以来 200 多年的历史表明，一
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